Sebbene abbiamo definito i REIT come fondi, tecnicamente non hanno il termine "fondo" nel nome. In ogni caso, sono ancora pool di attività per aiutare gli investitori a ottenere un'esposizione ad attività altrimenti inaccessibili. In questo caso, la classe di attività è immobiliare.

Condizioni per diventare un REIT

Nella prima parte di questa serie Un'introduzione ai fondi comuni di investimento, ETF, REIT, ETN, abbiamo collegato una Borsa di Londra guida diventare un REIT. Uno dei differenziatori più importanti per MF e ETF è il requisito del fondo aperto/chiuso. Gli MF hanno strutture azionarie dinamiche e gli ETF, mentre sembrano chiusi dal punto di vista dell'investitore al dettaglio, sono in realtà aperti e le azioni possono essere acquistate e vendute dai partecipanti autorizzati. Per i REIT, non esiste tale creazione o distruzione di azioni.

Altri due requisiti importanti non sono una società chiusa, il che significa che devono esserci almeno 6 azionisti e che non possono essere anche tutti amministratori. Ci deve essere anche un'unica classe di azioni, mentre gli MF ne hanno diverse classi di azioni (normalmente azioni di Classe A, Classe B e Classe C). Un ultimo aspetto importante dei REIT è che sono quotati in una borsa riconosciuta. Questo aspetto li rende più vicini agli ETF che agli MF.

Per i REIT di nuova costituzione è previsto un periodo di deroga di tre anni (nel Regno Unito), durante il quale il REIT è esente dalle condizioni. Questo periodo è utile per raccogliere capitali e far crescere il REIT, dopodiché le azioni possono essere vendute ad altri e sviluppare un portafoglio migliore.

Tipi di REIT

Negli Stati Uniti esistono due tipi di REIT, con tre regimi di registrazione. I due tipi sono REIT azionari e ipotecari, in cui il primo è direttamente coinvolto nella proprietà immobiliare, mentre il secondo è più una società finanziaria che sottoscrive mutui per immobili, generando entrate dalle rate del mutuo. I tre regimi sono pubblico, pubblico non quotato e privato. I REIT pubblici non quotati sono registrati presso la SEC come REIT e devono riferire, ma non sono quotati in nessuna borsa. I REIT privati sono detenuti privatamente, esenti dalla registrazione SEC e non sono negoziati in borsa.

Nel Regno Unito, invece, tutti i REIT devono essere quotati, quindi non esistono REIT privati o pubblici non quotati. Inoltre, il REIT ipotecario non ha fatto il suo debutto nel Regno Unito, sebbene all'inizio degli anni 2010 ci sia stata una spinta per introdurlo. Quindi, sebbene esistano molti tipi di REIT in tutto il mondo, almeno nel Regno Unito in questo momento, esistono solo REIT azionari pubblici.

Profitti degli investitori da REIT e diluizione

Poiché i REIT nel Regno Unito devono gestire proprietà in affitto, il reddito per i REIT si basa su tale reddito generato. I dividendi vengono pagati agli azionisti e i REIT sono esenti da tasse sui loro guadagni sugli investimenti immobiliari in diversi paesi. Ciò significa che i profitti vengono tassati una sola volta, proprio come un investimento diretto in proprietà. Pertanto, il reddito da locazione è una caratteristica interessante per gli investitori a reddito.

Naturalmente, poiché i REIT sono negoziabili in borsa, il valore delle azioni può aumentare se il valore della proprietà aumenta o se sembra che verranno finalizzati contratti di affitto significativamente più redditizi. Le plusvalenze sulle azioni possono quindi essere prelevate dagli investitori.

D'altra parte, poiché 90% di profitti devono essere pagati agli azionisti, può essere difficile per i REIT accumulare abbastanza denaro per acquistare nuove proprietà. In tal caso, un REIT può effettuare ulteriori offerte di azioni, ricevere contanti ed emettere più azioni. Normalmente, diverse classi di azioni potrebbero essere utilizzate per evitare la diluizione delle azioni; ma poiché i REIT possono avere solo una singola classe di azioni, la diluizione della proprietà da parte degli attuali azionisti è un problema.

In che modo gli ETN differiscono

Il primo e più ovvio modo in cui gli ETN differiscono dai fondi è che gli ETN sono titoli di debito. Gli altri tre titoli di questa serie possiedono alcuni sottostanti e gli investitori possiedono una quota proporzionale del sottostante (attraverso il fondo), mentre gli ETN possiedono solo la promessa di pagamento in futuro.

A causa di questa differenza di proprietà della promessa, la mancanza di garanzie è un altro modo importante in cui gli ETN e i fondi differiscono. Per i fondi, l'entità possiede qualcosa come sottostante (anche se si tratta di fondi sintetici, che sono basati su derivati). Per MF, REIT ed ETF fisici, l'entità possiede il titolo sottostante a titolo definitivo. Ciò fornisce un certo grado di collateralizzazione. Per gli ETN, il pagamento dipende interamente dal credito dell'emittente. Poiché la maggior parte degli ETN sono emessi da grandi banche, il rischio di credito è basso. Ma un rischio basso e un rischio zero non sono identici. Si pensava che anche Lehman Brothers, che emetteva ETN, fosse a basso rischio. Ed è stato, ma ancora una volta, basso rischio non significa zero rischio. Tuttavia, se l'ETN sta replicando un indice (o anche una criptovaluta, che è popolare in questi giorni), potrebbe essere collateralizzato, quindi non tutti gli ETN sono titoli di debito non collateralizzati soggetti a rischio di credito.

Menzionato anche nella prima puntata, gli ETN hanno zero tracking error, contrariamente agli ETF. Tuttavia, il differenziale di prezzo Potere essere problematico a causa della stretta di liquidità. Gli ETN sono rimborsabili dai partecipanti autorizzati per il capitale corrente, ma l'emittente ha il diritto di interrompere l'emissione di nuove note. Se la domanda aumenta dopo l'annuncio di nessuna nuova emissione, il prezzo probabilmente divergerà drasticamente. Il CreditSuisse Divergenza TVIX nel 2012 è un esempio di questo problema di squilibrio tra domanda e offerta.

Profitti da investimenti ETN

Gli ETN sono titoli di debito, ma sono più simili alle obbligazioni zero coupon che alle comuni obbligazioni fruttifere. Ciò, tuttavia, non significa che l'ETN pagherà più di quanto è stato pagato, che è il modo in cui vengono ricevuti i profitti sulle obbligazioni zero coupon. Poiché gli ETN tracciano un sottostante, il capitale cambierà insieme al mercato; al contrario, le obbligazioni zero coupon acquistano semplicemente valore fino alla scadenza, quando raggiungono il loro valore nominale. A differenza delle obbligazioni fruttifere, tuttavia, gli ETN non effettuano pagamenti di interessi.

Pertanto, il modo principale per gli investitori ETN di trarre profitto è dalle plusvalenze. Gli investitori che utilizzano gli ETN possono cercare le tendenze del mercato e acquistare l'ETN prima che si aspettino un aumento del sottostante. Una volta che il sottostante è aumentato, il detentore può vendere sul mercato aperto per acquisire le plusvalenze.

Efficienza fiscale degli ETN

Uno dei motivi per utilizzare gli ETN sui fondi è efficienza fiscale. Poiché gli ETN sono considerati contratti prepagati e non ci sono dividendi o esborsi, come con ETF, MF e REIT, l'unico evento imponibile è la realizzazione di plusvalenze a seguito della vendita dell'ETN (o della scadenza). Ciò significa che gli ETN sono un buon veicolo per ottenere esposizione a mercati o indici inaccessibili senza doversi preoccupare delle implicazioni fiscali di MF ed ETF, anche se questi ultimi sono già fiscalmente efficienti.

La nostra prossima puntata si concentrerà su come valutare i prodotti scambiati in borsa e decidere quale funzionerà meglio per te. Ci concentreremo principalmente sugli ETF, poiché sono più popolari di ETN e REIT. Gli MF non sono ETP (devono essere acquistati e venduti tramite un broker), ma toccheremo anche loro.